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Vuoi comprare e affittare casa in America? Ecco cosa devi sapere

Tempo di lettura: 5 minuti

Comprare e affittare casa negli USA nel 2021 è sicuramente un investimento vincente per chi ha a disposizione un buon capitale da far fruttare.

I dati ci dicono che il mercato immobiliare americano è davvero in ottima salute: la mobilità lavorativa è alle stelle e il tasso di disoccupazione, 3,7%, è uno dei più bassi al mondo. Questo significa che la Middle Class non ha problemi a lavorare, a spostarsi frequentemente per lavoro e a disporre di liquidità per pagare un affitto.

Nell’ultimo quinquennio gli affitti sono cresciuti in valore a un tasso del 3,7% fino a raggiungere un valore di quasi 1 trilione di dollari. Nel 2011 l’affitto medio si aggirava sui 1200 dollari, nel 2019 ha sforato il tetto dei 1500: sintomo di una grande delocalizzazione del lavoro delle generazioni più giovani e di una disponibilità sempre maggiore da parte degli americani di pagare non per acquistare, ma per assicurarsi un canone d’affitto temporaneo. In questo senso, è garantita una maggiore stabilità e continuità delle rendite da locazione derivanti dagli investimenti immobiliari negli Stati Uniti.

Quindi sì, investire nel real estate statunitense per poi affittare è un’ottima idea. Però, prima di fare scelte avventate e poco lungimiranti, ci sono alcune cose sul mercato immobiliare americano che non puoi non sapere. Continua a leggere e scopri quali sono!

Informati sui requisiti burocratici per poter acquistare un immobile negli USA

Forse non lo sai, ma per acquistare un immobile in America non è necessario avere la cittadinanza statunitense: basta aprire una società e possedere il capitale necessario. Dall’altro lato, non è sufficiente essere in possesso di una casa negli USA per diventare automaticamente un cittadino americano. Questo ovviamente rende più snello, rapido e semplice il processo d’acquisto e funge da deterrente per chi crede che la cittadinanza possa essere acquistata in qualche modo.

Quello di cui avrai bisogno, però, sarà un conto bancario della tua società americana. Anche qui, in realtà, il processo di apertura di un conto statunitense è facile e non deve preoccuparti: tutti, con la giusta documentazione, possono aprire un conto presso una qualsiasi banca americana. Visto che il progetto è acquistare per poi affittare, quindi ottenere una rendita, dovrai avere un’identificazione fiscale grazie o a un numero ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), che è un codice fiscale, o a un numero EIN (​Employer Identification Number​). L’EIN è, grosso modo, l’equivalente statunitense della Partita Iva, necessaria per aprire i conti correnti societari.

L’Employer Identification Number è il numero fiscale necessario per la dichiarazione dei redditi e anche, appunto, per l’apertura di un conto corrente societario. Perché ti sto parlando di società e conti correnti societari per l’acquisto di un immobile in America? Lo scoprirai più avanti, continua a leggere.

Quartiere americano case real estate

Impara il vocabolario di base per conoscere il settore

Per chi è interessato a investire nel real estate statunitense, conoscere alcuni termini è davvero importante. Per esempio, con ​Foreclosure si intende una specie di “asta immobiliare”, grazie alla quale è possibile acquistare a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato direttamente dalle banche immobili pignorati ai vecchi proprietari per morosità. Durante una Short Sale è possibile acquistare a prezzi davvero vantaggiosi immobili da proprietari che stanno facendo di tutto per evitare il pignoramento da parte della banca.

Con gli acquistioff the market, invece, si va ad acquistare il debito che pende sulla proprietà, evitando anche il rialzo delle aste: gli acquisti ​off the market vengono anche definiti ​pre-foreclosure.​ In questo senso, vale la pena ricordare che entrando in partnership con un business partner (che è davvero la scelta migliore per gli investitori che desiderano comprare e affittare negli USA) sarà possibile acquistare immobili con un prezzo anche del 30-40% inferiore ai prezzi del libero mercato. Questo perché i business partner spesso riescono a comprare direttamente dalle banche, in quantità maggiore, e a ottenere prezzi estremamente favorevoli.

Parlando di tasse, invece, è necessario conoscere la ​Property Tax​, che si aggira attorno al 1,5% del valore dell’immobile: è l’equivalente della nostra IMU italiana. Poi, non si può davvero pensare di ottenere una rendita passiva di tutto rispetto grazie al mercato immobiliare americano senza conoscere il metodo ​BRRRR​, cioè ​BUY​, REHAB​, ​RENT​, ​REFINANCE​, ​REPEAT:​ il modo in assoluto più sicuro per replicare all’infinito l’acquisto, la ristrutturazione e la messa in affitto dell’immobile.

Affidati solo a chi ne sa, evita le truffe e gli acquisti online

No categorico agli annunci online che promettono immobili favolosi a prezzi stracciati e che si propongono in modo non certificato e vago di gestire i tuoi soldi dall’altra parte dell’oceano: chi non ci mette la faccia, non condivide con te le sua conoscenze del settore e non ti mostra una concreta proposta di investimento e guadagno non merita la tua attenzione.

Affidati a Internet per fare tutte le ricerche necessarie e per metterti in contatto con realtà immobiliari affidabili, mai per concludere transazioni o per acquistare alla cieca. Quale che sia la tua scelta, ti consiglio davvero di non inviare soldi a nessuno, né a realtor, né a broker: non potranno mai gestire e raccogliere i soldi come potrebbero fare invece una banca o una società assicurativa. Se intraprenderai questo investimento con un business partner, il partner stesso aprirà per te una società e un conto corrente presso una determinata banca. A quel punto, sarà solo la banca stessa a contattarti personalmente per garantirti gli accessi al conto corrente societario dove versare i soldi.

Certo, esistono poi numerose piattaforme ben note e molto utilizzate per acquistare immobili negli USA, come Craiglist o Apartments.com, ma le sconsigliamo agli investitori stranieri perché sono utili semplicemente per concludere l’affare, ma non per pianificare sul lungo periodo il proprio progetto di investimento: compri un immobile e poi? Come lo ristrutturi? Come lo affitti? Come ti interfacci con le banche e i possibili inquilini? Sei davvero certo di poter gestire in autonomia tutte queste variabili?

In questo senso, le agenzie immobiliari sono sì più affidabili, presenti e utili, ma neanche loro potranno aiutarti concretamente nella realizzazione del tuo progetto di investimento e guadagno: ti assisteranno solo nel processo di acquisto. La verità è che per chi sceglie di investire nel real estate americano la scelta migliore sono i business partner, con i quali attivare una partnership societaria: hanno conoscenza diretta del territorio e del mercato, possono garantire acquisti e canoni d’affitto vantaggiosi, sono in grado di gestire tutto il processo burocratico e hanno davvero a cuore il tuo guadagno, perché essendo tuoi soci influisce sul loro stesso guadagno.

Investi i tuoi soldi nella città con migliori prospettive

In un continente così grande, non è facile capire quale può essere la città migliore in cui investire per acquistare e affittare. Ogni Stato ha le sue caratteristiche e le decine e decine di grandi città americane possono essere davvero molto diverse fra di loro. Però, alcuni criteri sono fondamentali ovunque e possono fare la differenza: ad esempio, la presenza di college di prestigio o di aziende prolifiche, l’età media della popolazione, la mobilità dei lavoratori, la predisposizione della città a ospitare nuove industrie e nuovi complessi residenziali.

In questo senso, Cleveland, in Ohio, è davvero un’opzione formidabile per gli investitori immobiliari. È sede di ben 27 importanti college universitari e di diverse compagnie nazionali e multinazionali in costante crescita, come la NASA e Amazon. La popolazione di questa città molto fluida è giovane e mobile: l’età media è compresa tra i 18 e i 34 anni, e il 63% degli affittuari è composto da Millennials in continuo movimento.

Cleveland è la seconda città più grande e in crescita dell’Ohio ed è stata classificata da Forbes come una delle prime 15 città più emergenti nel Paese. Questo perché negli ultimi anni è stata in grado di attrarre verso di sé nuove industrie, nuovi investimenti e nuovi residenti. Non solo: la zona industriale di Cleveland è stata scelta per far nascere, grazie ai bassi costi di costruzione e affitto, nuovi giganti palazzi multi-office, che prima erano locati a New York. Insomma, una scelta davvero ottima per chi mira al mercato immobiliare!

"Identifico e seleziono continuamente le aree con la più alta redditività e le prospettive di sviluppo più interessanti. Ecco perché ho scelto Cleveland dal 2018. Anche il Wall Street Journal ha confermato la mia scelta".
“Identifico e seleziono continuamente le aree con la più alta redditività e le prospettive di sviluppo più interessanti. Ecco perché ho scelto Cleveland dal 2018. Anche il Wall Street Journal ha confermato la mia scelta”.

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