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Cleveland di notte
Andrea Nori

Andrea Nori

Ecco Come Cleveland si è trasformata in una “gemma” per il mercato immobiliare degli affitti.

CONTEA DI CUYAHOGA, Ohio

Il nuovo libro Underwater: How Our American Dream of Homeownership Became A Nightmare, è di recente pubblicazione. L’autore Ryan Dezember, attraverso la sua esperienza personale di acquisto di una single family, offre al lettore un’analisi fuori dagli schemi del mercato immobiliare americano degli ultimi vent’anni.

Passando attraverso le due grandi bolle immobiliari del 2000 e del 2008, Ryan, arriva ad analizzare l’odierna situazione, e di come le politiche finanziarie di Wall Street stanno trasformando gli Stati Uniti in una nazione di affittuari.

La cosa veramente inaspettata che si trova scorrendo nelle pagine del libro è il chiaro e inconfutabile riferimento, al mercato immobiliare di Cleveland. Secondo l’analisi fatta da Ryan, Cleveland sta diventando un punto strategico del mercato immobiliare americano, dove chi investe ha la possibilità di acquistare immobili a prezzi molto competitivi.

Tuttavia l’acquisto a basso costo non è il solo elemento che ha garantito il primato di Cleveland. L’altro elemento importante è il prezzo degli affitti che, rispetto ad altre città americane non varia di molto. Infatti, ad eccezione di New York e di alcune località della California, l’affitto potrebbe essere di qualche centinaio di dollari diverso da quello di una casa con tre camere da letto e due bagni fuori Cleveland. La sostanziale differenza è che, a Cleveland puoi comprare casa con un decimo dell’investimento richiesto in California, ed avere lo stesso importo per l’affitto.

E’ ovvio quindi che quando gli investitori si avvicinano ad un mercato immobiliare così redditizio la loro home run è ottenere una proprietà in cui raccolgono l’1% o più, del costo dell’investimento con l’affitto di ogni mese. Se riescono a ottenere dai $700,00 ai $1.200,00 al mese in affitto, è un ottimo affare.

Purtroppo non ci sono molte altre città in cui la matematica funziona così bene perché i prezzi delle case sono aumentati così tanto, tuttavia questa matematica funziona ancora molto bene a Cleveland, Pittsburgh, Detroit, Toledo, Akron – questa sorta di città dei Grandi Laghi. Consideriamo che tale fenomeno può avere solo risvolti positivi in quanto una richiesta così alta di immobili da parte di investitori immobiliari fa sì che interi quartieri vengono ripristinati, trasformati e ristrutturati.

Le aree vengono rese più sicure, il valore delle proprietà viene tutelato ed al contempo si crea un patrimonio immobiliare dove non esisteva.

Tutto ciò potrebbe sembrare atipico, ma gli investitori immobiliari di successo sanno come far rendere i loro soldi in qualunque ciclo di mercato, motivo per cui le persone investono in proprietà in affitto a Cleveland. Secondo Crain’s Cleveland Business, la città di Cleveland si sta rivelando uno dei mercati più resistenti alla recessione negli Stati Uniti.

Considerando le variabili di investimento come la volatilità del prezzo delle case, l’andamento dei mutui, il rapporto tra il prezzo di acquisto di una casa e il reddito medio annuo, Cleveland si colloca come uno dei primi quattro mercati immobiliari con un bassissimo rischio di svalutazione.

Alcuni dati statistici chiave del mercato:

  • Il valore medio delle case a Cleveland è $ 69.000 secondo Zillow (a partire da settembre 2020).
  • Negli ultimi 12 mesi, il valore delle case a Cleveland è aumentato del 10,3% mentre i giorni medi sul mercato sono diminuiti costantemente dal 2012.
  • Mentre il prezzo medio di quotazione di una casa a Cleveland è di $ 89.900, i prezzi di vendita medi sono di circa $ 68.500. La differenza di quasi il 25% tra il prezzo richiesto e quello di vendita è il segno che gli investitori immobiliari possono fare grandi affari.
  • Il prezzo medio è di $ 73,00 per square feet nella città di Cleveland, ben al di sotto del prezzo medio per square feet di $ 109,00 per l’area metropolitana.
  • I giorni medi che un immobile rimane sul mercato sono 75.
  • Circa il 15,5% degli annunci di case a Cleveland ha subito un taglio di prezzo durante quel periodo.
  • Il 25,9% delle case a Cleveland ha un patrimonio netto negativo rispetto all’8,2% della media degli Stati Uniti.
  • Il 2,5% delle case a Cleveland ha un mutuo insolvente contro l’1,1% nella media degli Stati Uniti.
  • Questi dati indicano che ci sono buone opportunità per investire in immobili in affitto a Cleveland non solo per il 2020 ma anche per gli anni a seguire.
  • Forte mercato degli affittuari
  • Secondo il Cleveland Daily Banner il costo dell’affitto sta aumentando vertiginosamente nel mercato di Cleveland;

Alcuni dati statistici chiave del mercato degli affitti:

  • L’affitto medio nella città di Cleveland è di $ 900 al mese, mentre gli affitti mensili medi nell’area metropolitana di Cleveland aumentano fino a $ 1.250. – si registra un aumento del 3% su base annua.
  • Gli affitti sono ancora relativamente convenienti a Cleveland. Infatti, quasi il 60% delle unità abitative viene affittato per meno di $ 1.000 al mese, con un potenziale per futuri aumenti annuali.
  • Il 50% delle famiglie di Cleveland sono in affitto.
  • I quartieri più convenienti di Cleveland per gli affittuari includono Kinsman, Woodland Hills e Union-Miles Park, dove gli affitti si aggirano intorno ai $ 515 al mese.
  • Le aree più costose in cui affittare a Cleveland sono vicino l’Università, downtown e i quartieri della industrial Valley, dove gli affitti mensili variano da $ 1.450 e $ 1.528.

Forbes valuta l’area metropolitana di Cleveland come uno dei posti migliori negli Stati Uniti per affari e carriera. La disoccupazione è solo del 4,5%, la crescita dell’occupazione è positiva e il costo della vita è inferiore dell’11% rispetto alla media nazionale.

Allora, sei pronto ad investire nel mercato immobiliare di Cleveland?

Andrea Nori

Andrea Nori

Sales Manager and Business Partner in JC Group Holding Corp.

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